Ripartizione spese lastrico solare nei condomini: gestione, spese e responsabilità

La ripartizione delle spese del lastrico solare non dipende soltanto dalla proprietà del bene, ma anche dalla sua funzione di copertura e dal rapporto tra il lastrico e le unità immobiliari sottostanti. La disciplina generale è contenuta nell'art. 1126 del Codice Civile, anche se esistono situazioni particolari che richiedono una valutazione specifica.

Vediamo quindi come funziona la ripartizione delle spese del lastrico solare condominiale, quali sono le responsabilità in caso di danni e infiltrazioni e quale ruolo svolge l'amministratore di condominio.

Cos’è il lastrico solare in un condominio

Come anticipato, il lastrico solare è la superficie che costituisce la copertura di un edificio o di una sua parte. La sua funzione principale è quindi quella di proteggere gli ambienti sottostanti dalle intemperie. 
Dal punto di vista condominiale, è importante distinguere tra proprietà del lastrico e diritto di utilizzo. Il lastrico può infatti essere una parte comune dell'edificio oppure essere attribuito in proprietà o in uso esclusivo a uno dei condomini.
Questa distinzione diventa particolarmente importante quando devono essere sostenute spese per il rifacimento della pavimentazione, dell'impermeabilizzazione o di altri elementi della copertura.
Non è quindi sufficiente chiedersi chi sia il proprietario del lastrico: per stabilire correttamente il criterio di ripartizione occorre considerare anche quali unità immobiliari beneficiano della sua funzione di copertura.

Lastrico solare: proprietà e utilizzo

Il lastrico solare può presentarsi in diverse configurazioni.
Quando il lastrico è comune a tutti i condomini, le spese vengono generalmente ripartite secondo i criteri previsti per le parti comuni, in relazione alla funzione svolta dal bene.
Diverso è il caso del lastrico solare che appartiene a un singolo condomino oppure è concesso a quest'ultimo in uso esclusivo. In questa situazione trova generalmente applicazione l'art. 1126 del Codice Civile, che prevede uno specifico criterio per le spese di riparazione e ricostruzione.
La stessa disciplina può assumere rilievo anche per alcune terrazze a livello quando svolgono concretamente una funzione di copertura delle unità sottostanti. La giurisprudenza ha infatti applicato i principi dell'art. 1126 anche a terrazze a livello di proprietà o uso esclusivo che fungono da copertura.

Ripartizione spese lastrico solare: cosa prevede la legge

Il principale riferimento per la ripartizione delle spese del lastrico solare ad uso esclusivo è l'art. 1126 del Codice Civile.
La norma stabilisce che, quando l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, un terzo della spesa di riparazione o ricostruzione è a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, mentre i restanti due terzi sono sostenuti dai condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari.

Il criterio tiene conto della duplice funzione del lastrico: da una parte rappresenta un bene del quale il titolare trae un'utilità esclusiva, dall'altra svolge una funzione di copertura a vantaggio delle unità sottostanti.
È quindi importante non confondere la proprietà esclusiva con l'obbligo di sostenere integralmente le spese. Quando ricorrono i presupposti dell'art. 1126, la divisione delle spese del lastrico solare deve tenere conto di entrambe le funzioni.

Ripartizione spese lastrico solare: casi particolari

Non tutte le situazioni possono essere risolte applicando automaticamente il rapporto di un terzo e due terzi.
Un esempio riguarda il caso in cui il lastrico o la terrazza a livello svolga una funzione di copertura soltanto per una determinata unità immobiliare. La giurisprudenza più recente ha evidenziato che, in particolari configurazioni, può trovare applicazione un diverso criterio di ripartizione, proprio perché viene meno la situazione tipica considerata dall'art. 1126.
Anche la natura dei lavori può incidere sulla valutazione. Occorre distinguere, ad esempio, tra interventi sulla struttura e sull'impermeabilizzazione, opere relative a elementi destinati all'uso esclusivo e lavori che riguardano invece parti comuni dell'edificio.

Responsabilità per danni e infiltrazioni dal lastrico solare

Uno dei problemi più frequenti riguarda le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Quando l'acqua raggiunge gli appartamenti sottostanti, bisogna individuare la causa del danno e stabilire quali soggetti siano responsabili della manutenzione e degli interventi necessari. Nel caso di lastrico o terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo, la giurisprudenza ha riconosciuto, in determinate situazioni, una responsabilità concorrente del titolare del bene e del condominio, proprio in considerazione della funzione di copertura esercitata dal lastrico.
Questo significa che non è corretto stabilire automaticamente che tutti i danni siano a carico del proprietario del lastrico. È necessario verificare l'origine dell'infiltrazione, lo stato della copertura e le eventuali responsabilità nella manutenzione.
Quando si verifica un'infiltrazione, quindi, l'intervento dell'amministratore è particolarmente importante: occorre raccogliere le segnalazioni, organizzare gli eventuali sopralluoghi tecnici, individuare l'origine del problema e sottoporre all'assemblea gli interventi necessari.

Il ruolo dell’amministratore di condominio nella gestione del lastrico solare

La corretta ripartizione delle spese del lastrico solare richiede una gestione attenta sia dal punto di vista amministrativo sia da quello organizzativo. 

In presenza di problemi al lastrico solare, l'amministratore può occuparsi di:

• raccogliere le segnalazioni dei condomini;
• organizzare sopralluoghi e verifiche tecniche;
• individuare, con il supporto dei professionisti competenti, l'origine di eventuali infiltrazioni;
• richiedere e confrontare i preventivi per gli interventi;
• convocare l'assemblea quando è necessaria una deliberazione;
• applicare correttamente i criteri di ripartizione delle spese;
• coordinare i rapporti con imprese e tecnici;
• aggiornare i condomini sull'avanzamento dei lavori.

Classced offre servizi di amministrazione condominiale con un approccio orientato alla corretta gestione delle spese, alla comunicazione con i condomini e alla cura delle attività necessarie per il mantenimento dello stabile.
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