Spese condominiali arretrate: chi paga tra vecchio e nuovo proprietario?

Le spese condominiali arretrate possono diventare un problema importante quando un appartamento viene venduto. Se il precedente proprietario non ha versato regolarmente le quote, infatti, è necessario capire chi debba farsi carico del pagamento: il vecchio proprietario, il nuovo proprietario oppure entrambi?

Vediamo in questo articolo chi paga le spese condominiali arretrate, quali responsabilità ha il nuovo proprietario e quale ruolo svolge l'amministratore nella gestione delle morosità e nel passaggio di proprietà.

Cosa si intende per spese condominiali arretrate

Le spese condominiali sono le somme che ciascun proprietario deve versare per contribuire alla gestione, alla manutenzione e alla conservazione delle parti e dei servizi comuni dell'edificio.

Si parla di spese condominiali arretrate quando le quote dovute dal condomino non sono state pagate entro le scadenze previste. Possono riguardare, ad esempio:

• spese ordinarie per la gestione dello stabile;
• pulizia e manutenzione delle parti comuni;
• utenze e servizi condominiali;
• manutenzione degli impianti comuni;
• quote relative a interventi straordinari;
• conguagli risultanti dal rendiconto.

La presenza di una morosità può diventare particolarmente rilevante quando l'immobile viene venduto. In questo caso, infatti, è necessario distinguere tra gli obblighi del precedente proprietario e quelli di chi acquista l'appartamento.

Chi paga le spese condominiali arretrate?

Per capire chi paga le spese condominiali arretrate in caso di vendita di un appartamento bisogna fare riferimento all'art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

La norma stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Questo significa che, per queste specifiche annualità, il condominio può richiedere il pagamento sia al vecchio sia al nuovo proprietario. L'obbligazione solidale tutela infatti il condominio, permettendogli di recuperare le somme dovute senza dover necessariamente risolvere prima i rapporti economici tra venditore e acquirente.
È importante inoltre considerare che il riferimento all'anno in corso e a quello precedente riguarda le annualità di gestione condominiale, che non necessariamente coincidono con l'anno solare.

Spese condominiali arretrate: nuovo proprietario e responsabilità

La responsabilità del nuovo proprietario è quindi un aspetto da valutare con attenzione prima di acquistare un immobile.
In presenza di spese condominiali arretrate, il nuovo proprietario può essere chiamato a rispondere insieme al precedente proprietario dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Il condominio può pertanto rivolgersi anche al nuovo proprietario per ottenere il pagamento delle somme dovute. Questo non significa, però, che il compratore debba necessariamente farsi carico in via definitiva di un debito che riguarda il venditore. I rapporti economici tra le parti possono infatti essere regolati nell'ambito della compravendita.

Venditore e acquirente possono, ad esempio, stabilire contrattualmente chi debba sostenere determinate spese. Tuttavia, questi accordi hanno efficacia nei rapporti tra le due parti e non possono essere utilizzati per impedire al condominio di esercitare i propri diritti nei confronti dei soggetti responsabili secondo la legge.
Per questo è consigliabile verificare la situazione condominiale prima del rogito, evitando di scoprire eventuali morosità soltanto dopo l'acquisto.

Quando le spese restano a carico del vecchio proprietario

Per le spese condominiali arretrate del vecchio proprietario relative a periodi anteriori all'anno in corso e a quello precedente, in linea generale la responsabilità nei confronti del condominio rimane a carico del precedente proprietario.

La situazione può richiedere però una valutazione specifica quando si tratta di spese straordinarie. Per questi interventi, infatti, può essere determinante il momento in cui l'assemblea ha approvato definitivamente i lavori e quindi è sorta l'obbligazione di contribuzione. La giurisprudenza ha individuato, in diverse pronunce, nella delibera definitiva dell'intervento un momento rilevante per determinare il soggetto tenuto a sostenere la spesa.
È quindi importante non limitarsi a verificare se esistono semplici lavori programmati, ma controllare anche quali interventi siano stati effettivamente deliberati, le relative quote e la situazione dei pagamenti.
Prima della vendita, il venditore può inoltre richiedere all'amministratore un'attestazione relativa allo stato dei pagamenti e alle eventuali controversie in corso, nell'ambito delle informazioni che l'amministratore è tenuto a fornire ai sensi dell'art. 1130 del Codice Civile.

Il ruolo dell'amministratore di condominio nella gestione delle morosità

L'amministratore di condominio svolge un ruolo centrale nella gestione delle quote non pagate. Una contabilità ordinata e costantemente aggiornata permette infatti di individuare tempestivamente le posizioni debitorie e di fornire informazioni corrette in occasione di una compravendita.
Un passaggio di proprietà gestito correttamente richiede quindi collaborazione tra venditore, acquirente, amministratore e, quando necessario, notaio.

Per chi acquista, conoscere in anticipo la situazione contabile dell'immobile significa ridurre il rischio di imprevisti. Per il condominio, invece, una gestione puntuale delle morosità è fondamentale per garantire la disponibilità delle risorse necessarie alla manutenzione e al pagamento dei servizi comuni.

Domande frequenti sulle spese condominiali arretrate

Chi paga le spese condominiali arretrate del precedente proprietario?
Per le spese relative all'anno in corso e a quello precedente, il nuovo proprietario è obbligato solidalmente con il precedente proprietario nei confronti del condominio. Per le annualità più vecchie, in linea generale, la responsabilità rimane a carico del precedente proprietario.

Il nuovo proprietario deve pagare tutti gli arretrati del vecchio proprietario?
No. La responsabilità solidale del nuovo proprietario prevista dall'art. 63 disp. att. c.c. riguarda i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Le situazioni relative a periodi antecedenti devono essere valutate separatamente.

Come sapere se ci sono spese condominiali arretrate prima di comprare casa?
È consigliabile richiedere la documentazione relativa alla situazione contabile dell'immobile e un'attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti. In questo modo è possibile verificare la presenza di eventuali quote ancora dovute prima del rogito.

Un accordo tra venditore e acquirente elimina il debito verso il condominio?
No. Un eventuale accordo tra le parti stabilisce chi dovrà sostenere la spesa nei loro rapporti interni, ma non può modificare i diritti del condominio nei confronti dei soggetti obbligati secondo la legge.

Cosa succede se ci sono lavori straordinari già deliberati?
Per le spese straordinarie è importante verificare quando l'assemblea ha approvato definitivamente l'intervento, perché questo momento può essere determinante per individuare il soggetto tenuto a sostenere il costo. È quindi opportuno controllare i verbali assembleari e la relativa documentazione.

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